공인중개사 민법 핵심테마 11 _ 유동적무효 (토지거래허가구역)

유동적 무효 개념 정리 및 필수 암기사항

[ 유동적 무효 개념 정리 ]

1. 의의

1-1 유동적 무효란 현재로서는 법률행위의 효력이 발생하지 않지만 추후에 허가, 인가, 추인 등에

      의해 유효로 확정될 수 있는 법적 상태를 말함

1-2 토지거래 허가 구역 내의 토지에 대해 허가를 전제로 체결한 계약이 관할 관청의 허가를 받으면

      소급하여 유효가 되므로 허가 후에 새로이 거래관계를 체결할 필요가 없음 (판례)

 

2. 유동적 무효의 예

2-1 무권대리행위

2-2 무권한자의 처분행위

2-3 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 허가를 받을 것을 전제로 체결한 매매계약

2-4 (정지) 조건부, 기한부 법률행위 등

 

3. 확정적 무효로 되는 경우 ( 토지거래허가구역 )

3-1 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈을 기도한 경우

3-2 관할관청의 불허가 처분이 확정된 경우

3-3 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무 거절의사를 명백히 표시한 경우

3-4 허가 전에 토지거래 계약이 정지조건부 계약인 경우 그 조건이 토지거래 허가를 받기 전에

      이미 불성취로 확정된 경우

 

 

 [ 필수 암기 사항 ]

 

전제 : 갑과 을이 토지거래 허가구역 내의 갑소유 토지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을

          수수하였으나 아직 허가는 받지 않은 상태

 

1. 무효 : 계약상 효력 X

 

2. 유동적 : 협력의무 O -> 불이행 시 소구, 손해배상청구 O , 해제 X

 

3. 해제 : 해약금에 의한 해제 O

 

4. 계약금 반환 청구 : 유동적 무효상태 X , 무효로 확정되면 O

 

5. 유동적 무효상태 : 취소 O -> 무효행위도 취소 O

 

6. 계약상 의무와 허가 협력 의무 : 동시 이행 관계 X

 

7. 토지 거래 허가구역 : 중간생략등기 ->  무효

 

 

 

필수 암기 사항 정리

전제 : 갑과 을이 토지거래 허가구역내의 갑소유 토지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 수수하였으나  아직 허가는 받지 않은 상태

** 유동적 무효인 상태에서는 채권적 효력이 없으므로 다음 모두는 불가하다

   1) 계약의 이행청구

   2) 계약금 등의 부당이득반환청구

   3) 강제 이행

   4) 채무 불이행으로 인한 계약 해제 및 손해배상 청구 

       다만 해약금에 의한 계약해제는 가능하다.

 

 

1. 무효 : 계약상 효력 X

** 유동적 무효상태에서는 갑은 을의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수

   없다.

 

 < 기출지무 >

** 계약이 현재 유동적 무효상태라는 이유로 을은 이미 지급한 계약금등을 부당이득으로 반환청구를

   할 수 있다 (26회)

**을은 토지거래허가가 있을 것을 조건으로 하여 갑을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 청구할

   수없다 (26회)

** 을이 계약 내용에 따른 채무를 이행하지 않더라도 갑은 이를 이유로 계약을 해제할 수 없다 (30회)

 

 

 

2. 유동적 : 협력의무 O -> 불이행 시 소구, 손해배상청구 O , 해제 X

** 갑이 허가협력을 불이행하는 경우, 을은 갑에게 손해배상을 청구할 수 있으나 계약을 해제할 수는

   없다.

 

< 기출 지문>

**갑과 을은 토지거래허가신청절차에 협력할 의무가 있다 (26회)

** 당사자 일방이 토지거래허가 신청 절차에 협력할 의무를 이행하지 않는다면 다른 일방은

    그 이행을 소구 할 수 있다 (33회)

 

 

 

3. 해제 : 해약금에 의한 해제 O

** 허가 전 유동적 무효인 상태에서도 갑은 을에게 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다.

** 허가를 받은 후에는 갑은 을에게 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 없다. (X)

 

<기출 지문>

** 해약금으로서 계약금만 지급된 상태에서 당사자가 관할관청 허가를 신청하였다면, 이는 이행의

   착수이므로 더 이상 계약금에 기한 해제는 허용되지 않는다. (33회)

 

 

 

 

4. 계약금 반환 청구 : 유동적 무효상태 X , 무효로 확정되면 O

** 계약이 유동적 무효인 상태이더라도 을은 갑에게 이미 지급한 계약금을 부당이득으로

    반환청구할 수 있다. (X) 

** 관할관청의 불허가처분이 있는 경우, 을은 갑에게 계약금을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.

** 처음부터 허가절차를 잠탈 할 목적으로 계약한 경우에는 을은 갑에 대하여 계약금의 반환을

    청구할 수 없다. (X)

 

 

 

 

5. 유동적 무효상태 : 취소 O -> 무효행위도 취소 O

** 을의 강박에 의해 계약을 체결한 경우, 유동적 무효상태에서도 갑은 계약을 취소할 수 있다.

 

 

 

 

6. 계약상 의무와 허가 협력 의무 : 동시 이행 관계 X

** 을은 매매대금의 제공 없이도 갑에게 허가신청절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

** 갑은 을의 중도금 이행이 있을 때까지 허가협력을 거절할 수 있다. (X)

 

< 기출 지문 >

** 갑은 을의 매매대금 이행제공이 없음을 이유로 토지거래허가 신청에 대한 협력의무의 이행을

    거절할 수 없다 (30회)

 

 

 

 

7. 토지 거래 허가구역 : 중간생략등기 ->  무효

 

< 기출 지문 >

** 을이 병에게 갑의 토지를 전매하고 병이 자신과 갑을 매매 당사자로 하는 허가를 받아 갑으로부터

    곧바로 등기를 이전받았다면 유효이다 (30회)

 

 

총평

유동적 무효 (토지거래허가구역 내 매매계약)의 경우 비슷한 용어가 많고 된다 안된다가 혼동이 오는 경우가 많습니다. 정확한 개념을 가지고 이해를 하시면 혼동이 적지만 막상 시험장에서는 시간상 찬찬히 생각할 여유가 없습니다. 

 

따라서 정확한 이해와 개념 정리는 충분히 하시고, 우선 된다의 부분을 확실히 암기하셔야 합니다. 즉

1) 해약금에 의한 계약해제

2) 부수적 의무로서의 협력의무

3) 협력의무를 위한 소구

4) 협력의무 불이행 시 손해배상 청구

의 4가지 사항을 정확히 암기하시고 나머지는 안된다로 암기하시는 것도 방법입니다. (예외가 있을 수 있으니 감안해서 나머지 지문을 판단하셔야 합니다)

 

위의 4가지를 먼저 선별하고 답을 찾으면 답을 선택하고 마무리하시고, 그게 아니면 나머지는 안된다로 생각하면서 지문을 해결해 나가면 어느 정도 답을 찾는 게 유리할 것입니다.