공인중개사 민법 핵심 테마 16 _ 법정 지상권

법정 지상권 개념 정리 및 필수 암기 사항

 [ 법정 지상권 종류 ]

 1. 민법 제366조

제366조(법정지상권)  저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

2. 민법 제305조 제1항

제305조(건물의 전세권과 법정지상권)  ① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. ②전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.

 

3. 성질

** 법정 지상권에 관한 규정은 강행규정 ( 관습법상 법정지상권은 임의규정 )

 

 

 [ 필수 암기 사항 ]

 

1.  전세권 ->  전세권설정자 O, 전세권자 X [ 민법 제305조 제1항 ]

 

2.  저당물의 경매 ->  설정당시 동일인 소유,   공동저당 후 신축 X

 

3.  일괄매매 ⇨ 법정지상권 X, 관습법상 법정지상권 X

 

4.  법정지상권 ⇨ 배제특약 X * 관습법상 법정지상권 ⇨ 배제특약 O

 

5.  강제경매 ⇨ 동일인 소유 판단 ⇨ 압류의 효력이 발생한 때

 

6.  법정지상권이 발생한 경우

6-1  등기 없이도 발생 O

6-2  건물과 법정지상권 ⇨ 각각 분리 처분 O

6-3  법정지상권자 ⇨ 등기 X ⇨ 주장 O

6-4  건물양수인 ⇨ 등기 O ⇨ 주장 O

6-5  건물철거청구 X

 

 

필수 암기 사항 정리

 

1.  전세권 ->  전세권설정자 O, 전세권자 X [ 민법 제305조 제1항 ]

** 갑 소유의 대지와 건물 중 건물에 대해서만 을 에게 전세권을 설정한 후 대지가 병에게

    양도된 경우, 병은 갑에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

 

2.  저당물의 경매 ->  설정당시 동일인 소유,   공동저당 후 신축 X

** 나대지에 1번 저당권을 설정한 후 건물이 신축되었고 그 후에 설정된 2번 저당권이 실행된 경우,

    법정지상권은 발생할 수 없다.

** 저당권이 설정된 토지 위에 건물이 축조된 후, 토지의 경매로 인하여 토지와 그 건물이

    다른 소유자에게 속하게 된 경우, 법정지상권은 성립하지 않는다.

** 갑 소유의 토지에 설정된 저당권이 실행된 경우, 저당권설정 전부터 을이 건물을 소유하고

    있었다면, 을은 법정지상권을 취득하지 못한다.

**  토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 토지소유자에 의하여 건축 중이었고, 건물의 규모,

     종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전된 후 저당권의 실행으로 토지가 매각된 경우,

     법정지상권이 발생한다.

**  건물이 무허가 건물이거나 미등기 건물인 경우에는 법정지상권은 발생할 수 없다. (X)

**  토지에 저당권을 설정할 당시 동일인 소유의 건물이 존재하고 있다가 그 후 저당권의 실행으로

     토지가 낙찰되기 전에 건물이 제삼자에게 양도된 경우, 건물을 양수한 제삼자는 법정지상권을 취득한다.

**  동일인소유의 건물이 있는 토지에만 저당권을 설정한 후 그 건물을 철거하고 다시 신축한 때에도

     저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되면 법정지상권이 발생한다.

**  갑 소유의 토지 및 그 지상건물에 을이 공동저당권을 취득한 후 갑이 건물을 철거하고 그 토지에

     건물을 신축한 경우, 특별한 사정이 없는 한 저당권의 실행으로 토지와 신축 건물의 소유자가

     다르게 되면 신축 건물을 위한 법정지상권이 발생한다. (X) - 공 신 X

 

3.  일괄매매 ⇨ 법정지상권 X, 관습법상 법정지상권 X

**  미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고

     건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있다가 대지에 설정된 저당권의 실행으로 대지가

     경매되어 다른 사람의 소유로 된 경우에는 법정지상권이 성립될 여지가 없다. 

**  을이 갑으로부터 갑 소유 토지와 건물을 매수하여 토지에 대해서만 이전등기를 받은 후 토지에

     설정된 저당권이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우,

     을은 법정지상권을 취득한다. (X)

 

4.  법정지상권 ⇨ 배제특약 X * 관습법상 법정지상권 ⇨ 배제특약 O

**  저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 저당권설정 당사자 사이의 약정은 효력이

     없다.

**  대지상의 건물만을 매수하면서 대지에 관한 임대차계약을 체결하였다면 위 건물 매수로

     인하여 취득하게 될 관습법상의 법정지상권을 포기하였다고 본다.

**  토지와 건물의 소유자가 토지만을 타인에게 증여한 후 구 건물을 철거하고 다시 신축하기로

     합의한 경우, 관습법상 법정지상권을 포기한 것으로 볼 수 없다.

 

5.  강제경매 ⇨ 동일인 소유 판단 ⇨ 압류의 효력이 발생한 때

**  가압류 후 본압류 및 강제경매가 이루어진 경우, 관습법상 법정지상권의 요건으로 ‘토지와 건물이

     동일인 소유’인지 여부는 매각대금의 완납 시를 기준으로 한다. (X)

**  가압류 후 본압류 및 강제경매가 이루어진 경우, 관습법상 법정지상권의 요건으로 ‘토지와 건물이

    동일인 소유’인지 여부는 가압류의 효력 발생 시를 기준으로 한다.

**  토지에 대한 강제경매를 위한 압류 전에 저당권이 설정되어 있는 경우, 관습법상 법정지상권의

     요건으로 ‘토지와 건물이 동일인 소유’인지 여부는 저당권 설정당시를 기준으로 한다.

 

6.  법정지상권이 발생한 경우

6-1  등기 없이도 발생 O

6-2  건물과 법정지상권 ⇨ 각각 분리 처분 O

6-3  법정지상권자 ⇨ 등기 X ⇨ 주장 O

6-4  건물양수인 ⇨ 등기 O ⇨ 주장 O

6-5  건물철거청구 X

**  법정지상권자는 그에 관한 등기 없이도 토지소유권을 취득한 선의의 제삼자에게 지상권을 주장할

     수 있다.

**  법정지상권이 발생한 건물이 양도된 경우, 건물양수인은 지상권 등기 없이도 토지 소유자에게

     직접 지상권을 주장할 수 있다. (X)

**  법정지상권이 발생한 건물이 양도된 경우, 지상권 등기가 없더라도 토지소유자는 건물양수인에게

     건물 철거를 청구할 수는 없다

**  법정지상권의 지료를 정한 바가 없다면 지료연체를 이유로 한 소멸청구를 할 수 없다.

**  법정지상권의 지료가 판결에 의하여 정해진 경우, 지체된 지료가 판결확정의 전후에 걸쳐 2년분

     이상일 경우에도 토지소유자는 지상권의 소멸청구를 할 수 있다.

 

총평

법정지상권의 경우 지상권 관련해서는 상당히 빈출 지문이므로  잘 정리해야 할 필요가 있습니다. 물론 최근  33회 시험에서 출제가 되기는 했지만 지상권 관련해서는 가장 중요할 수 있는 테마이므로 우선 정리해야 합니다. 

 

먼저 정리해야 할 내용은 민법 제366조 법정지상권입니다.

특히 민법 제366조 법정지상권의 조건은 꼭 정리를 해두셔야 합니다. 

** 민법 제366조 법정지상권 ( 법조문 자체는 상기 내용을 참조 부탁드립니다. )

1. 저당권 설정 당시에 토지 위에 건물이 있을 것

2. 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일인 소유일 것

3. 토지 또는 건물에 저당권이 설정되어 있을 것

4. 담보권 실행 경매로 토지소유자와 건물 소유자가 달라질 것

입니다.

 

여기서 각 조건 중 포인트가 중요합니다. 

1. 저당권 설정 당시

2. 저당권 설정 당시 동일인

4. 담보권 실행경매 -> 통상의 강제집행은 관습법상 법정지상권 적용

 

각 조건에 대한 포인트를 정확히 인지하시고 지문 분석을 하셔야 합니다.

 

민법의 핵심테마를 정하는 이유는 해당 테마가 나왔을 때 우선 중요 사항을 머릿속으로 정리하고 답이 되는 지문을 먼저 머릿속으로 정리하신 후에 지문 분석을 하시길 바라기 때문입니다. 

 

읽다 보니까 답이 나오는 게 아니라 답이 될 걸 먼저 읽고 답을 찾는 훈련을 하시는 게 가장 중요하기 때문에 문제분석을 하실 때 먼저 훈련하시길 바라는 마음으로 정리해 드리는 것이니 참고하시길 바랍니다.