공인중개사 민법 핵심 테마 18 _ 저당권

 

저당권 개념 정리 및 필수 암기 사항

[ 저당권의 기본 개념 ]

1. 저당권의 성립 : 

1-1 약정저당권 : 저당권 설정 계약 + 등기

1-2 법정저당권

제649조(임차지상의 건물에 대한 법정저당권) 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.

제666조(수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권)  부동산공사의 수급인은 전조의 보수에 관한 채권을 담보하기 위하여 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있다.

2. 저당권의 성립 핵심 쟁점

 

2-1 저당권 설정 계약과 등기 

2-1-1 불요식 행위 / 종 된 계약 / 물권행위 ( 처분권한 O )

2-1-2 저당권자는 피담보채권의 채권자에 한함 ( 합의가 있으면 제삼자도 가능 )

2-1-3 저당권 설정자는 채무자뿐만 아니라 물상보증인도 포함

 

2-2 저당권의 객체

2-2-1 민법상 저당물의 객체 : 토지, 건물, 지상권, 전세권 ( 단 지역권, 임차권 X )

2-2-2 특별법상 저당권의 객체 : 입목 (등기), 선박, 자동차, 항공기등 동산, 광업권, 어업권

 

2-3 피담보채권

2-3-1 피담보채권은 반드시 금전채권이어야 하는 것은 아님

2-3-2 장래의 특정, 불특정 위해서도 저당권 설정 가능 (근저당)

 

3. 저당권의 효력이 미치는 범위

3-1 목적물의 범위

3-1-1 부합물과 종물 : 원칙적으로 저당권설정 전후를 불문하고 효력이 미침

                                   단, 법률에 특별 규정이 있거나, 다른 약정(특약)이 있는 경우는 제외

3-1- 2 과실 : 원칙적으로 과실에 저당권의 효력이 미치지 않음

                     예외적으로 저당부동산에 대한 압류가 있는 후에는 저당권의 효력이 미침

 

3-2 피담보채권의 범위 

3-2-1 담보되는 범위 :

• 원본, 이자, 위약금 - 등기되어야 담보됨
• 채무불이행으로 인한 손해배상 청구권 - 등기하지 않아도 담보됨
• 저당권 실행비용 - 등기하지 않아도 담보됨

3-2-2 지연 배상(지연이자)은 1년분에 한하나, 이자는 무제한 담보됨

 

 [ 필수 암기 사항 ]

1. 채권이 소멸 ⇨ 저당권은 말소등기 없이도 소멸

 

2. 저당권 ⇨ 채권과 분리 ⇨ 양도 X

 

3.  저당권의 효력

3-1 부합물, 종물, 종 된 권리 O

3-2 과실 X ⇨ 저당부동산에 대한 압류 후 발생하는 과실 O

 

4. 물상대위성

4-1 유치물이 멸실, 소실된 경우 ⇨ 유치권 ⇨ 물상대위 X

4-2 저당물이 멸실, 훼손, 공용징수된 경우 ⇨ 보험금, 손해배상금, 수용보상금 O

4-3 저당물이 매매, 임대차된 경우 ⇨ 매매대금, 차임 ⇨ 물상대위 X

4-4 저당권설정자가 수령하기 전 압류 또는 공탁 ⇨ 특정

4-5 반드시 저당권자 스스로 압류할 필요 X

 

5. 일괄경매청구권

5-1 나대지 ⇨ 설정자가 신축하고 소유

5-2 건물대가 ⇨ 우선변제 X

 

필수 암기 사항  정리

1. 채권이 소멸 ⇨ 저당권은 말소등기 없이도 소멸

** 저당권의 피담보채권 소멸 후 그 말소등기 전에 피담보채권의 전부명령을 받아 저당권 이전등기가

   이루어진 때에도 그 저당권은 효력이 없다.

 

2. 저당권 ⇨ 채권과 분리 ⇨ 양도 X

** 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도할 수 있다. (X)

 

3.  저당권의 효력

3-1 부합물, 종물, 종 된 권리 O

3-2 과실 X ⇨ 저당부동산에 대한 압류 후 발생하는 과실 O

** 저당권이 설정된 후에 설치된 부합물이나 종물에도 저당권의 효력은 미친다.

** 건물저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 에도 미친다.

** 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 사정이

    없는 한 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차권도 경락인에게 이전된다.

** 법정지상권이 붙은 건물에 대해서 저당권이 실행된 경우, 경락인은 건물뿐만 아니라

    법정지상권도 등기 없이 당연히 취득한다.

** 구분건물의 전유 부분 만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한

     그 대지사용권에는 미치지 않는다. (X)

** 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건에 미치므로, 명인방법을 갖춘 수목에도

    토지저당권의 효력이 미친다. (X)

** 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이전의 저당권설정자의 저당부동산에 관한

    차임채권에도 저당권의 효력이 미친다. (X)

** 저당권의 효력이 저당부동산의 종물에 미치지 않도록 한 약정은 유효이나,

    제삼자에게 대항하기 위해서는 등기를 해야 한다.

 

4. 물상대위성

4-1 유치물이 멸실, 소실된 경우 ⇨ 유치권 ⇨ 물상대위 X

4-2 저당물이 멸실, 훼손, 공용징수된 경우 ⇨ 보험금, 손해배상금, 수용보상금 O

4-3 저당물이 매매, 임대차된 경우 ⇨ 매매대금, 차임 ⇨ 물상대위 X

4-4 저당권설정자가 수령하기 전 압류 또는 공탁 ⇨ 특정

4-5 반드시 저당권자 스스로 압류할 필요 X

** 저당권자는 저당목적물의 소실로 인하여 저당권설정자가 취득한 화재보험금청구권에 대하여

   물상대위권을 행사할 수 있다.

** 저당권이 설정된 토지가 강제수용된 경우, 저당권자는 그 보상금에 대하여 물상대위권을

   행사할 수 있다.

** 저당목적물이 매매된 경우 그 매매대금에 대하여는 저당권자가 물상대위할 수 없다.

** 저당권이 설정된 토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라

    협의취득된 경우, 저당권자는 그 보상금에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다. (X)

 

 

5. 일괄경매청구권

5-1 나대지 ⇨ 설정자가 신축하고 소유

5-2 건물대가 ⇨ 우선변제 X

** 토지에 저당권을 설정할 당시에 이미 건물이 존재하고 있었던 경우에도 일괄경매 청구권이

    인정된다. (X)

** 저당권설정자가 저당권 설정 후 건물을 축조하였으나 경매 당시 제삼자가 그 건물을 소유하는

    때에도 일괄경매청구권이 인정된다. (X)

** 저당권설정자로부터 용익권을 설정받은 자가 건축한 건물이라도 저당권설정자가 나중에

    소유권을 취득하였다면 일괄경매청구가 허용된다.

** 토지와 건물이 일괄경매가 되더라도 저당권자는 건물대가에서 우선변제를 받을 수는 없다.

 

 

총평

저당권의 경우 시험에 자주 나오는 테마는 저당권의 효력이 미치는 범위, 물상대위성, 일괄경매청구권이며, 단순하게는 저당권의 기본 개념도 자주 출제 되고 있습니다. 내용자체가 난해 하다기보다는, 암기할 내용이 많기 때문에 전체적인 내용의 이해보다는 정확한 암기가 중요합니다. 특히, 일괄경매청구권에서는 건물철거방지가 목적인 민법 제366조 법정지상권과 연계하여 비교하시면서 암기하시면 그 구분이 명확해져 시험장에서 혼동을 방지할 수 있습니다. 

 

 최근 출제 문제는 다음과 같습니다. 

• 30회에서는 사례문제로 저당권에 대한 전체적인 개념 문제
• 31회에서는 일괄경매청구문제
• 32회에서는 저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위와 저당부동산의 제삼취득자에 관한 문제
• 33회에서는 저당권의 우선 변제적 효력의 범위

따라서 상기 내용을 바탕으로 자주 나오는 테마 중심으로 정확한 암기를 하신다면, 시험장에서 좋은 성과를 기대할 수 있습니다.