공인중개사 민법 핵심 테마 19 _ 근저당권

 

근저당권 개념 정리 및 필수 암기 사항

[ 근저당권의 개념 정리 ]

1. 의의 

1-1 계속적 거래 관계로 부터 발생하는 장래의 불특정채권을 일정한 한도액까지 담보하는 저당권

1-2 채권최고액은 담보목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 한도액을 의미

 

2. 성립

2-1 근저당권설정계약 + 등기

2-2 근저당이라는 취지와 채권최고액을 반드시 등기하여야 함

       단, 결산기 또는 존속기간은 임의적 등기사항

2-3 원본이자 위약금 -> 채권최고액에 포함 ( 지연배상도 1년분에 한하지 않음 )

2-4 근저당권 실행비용은 채권최고액에 포함되지 않음

 

3. 성립 : 피담보채권이 확정되면 근저당은 보통 저당권으로 전환되어 실행할 수 있게 됨

 

4. 근저당권 말소 청구

4-1 채무자 겸 근저당권 설정자는 확정된 피담보채권 전액을 변제하고 근저당권 말소를 청구할 수

      있음

4-2 제삼자는 채권최고액까지만 변제하고 근저당말소를 청구할 수 있음

 

5. 피담보채권이 확정되는 경우

5-1 결산기의 도래

5-2 존속기간의 만료

5-3 기본계약 또는 근저당권 설정계약의 해제, 해지

5-4 근저당권자가 경매를 신청하는 경우 - 경매신청 시에 확정 

5-5 후순위근저당권자가 경매를 신청하는 경우 - 매수인이 매각대금을 완납 시 확정

        

 [ 필수 암기 사항 ]

1. 확정 전 ⇨ 부종성 X

 

2.  채권최고액

2-1 우선변제를 받을 수 있는 한도액 O, 책임의 한도액 X

2-2 채권최고액 ⇨ 지연이자는 1년 제한 없이 포함 O, 경매실행비용은 포함 X

 

3. 경매신청으로 인한 근저당권의 피담보채권 확정시기

3-1 근저당권자가 스스로 경매신청 ⇨ 경매신청 시에 확정

3-2 후순위권리자가 경매신청 ⇨ 선순위근저당권은 경락대금 완납 시에 확정

3-3 경매개시결정 후 경매신청이 취하 ⇨ 채무확정의 효과는 번복 X

 

4. 확정 후 ⇨ 새로운 채권은 포함 X , 이자 및 지연이자는 포함 O

 

5. 확정된 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우

5-1 채무자 ⇨ 확정된 채권액을 변제 O ⇨ 근저당권의 말소청구 O

5-2 제3취득자, 물상보증인 ⇨ 최고액만을 변제 O ⇨ 근저당권의 말소청구 O

 

 

 

필수 암기 사항  정리

1. 확정 전 ⇨ 부종성 X

** 피담보채권이 확정되기 전에는 채권이 일시 소멸하더라도 근저당권은 소멸하지 않는다.

** 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전이라도 그 채권의 일부가 양도되면 그 부분의 근저당권은

   양수인에게 승계된다. (X)

 

2.  채권최고액

2-1 우선변제를 받을 수 있는 한도액 O, 책임의 한도액 X

2-2 채권최고액 ⇨ 지연이자는 1년 제한 없이 포함 O, 경매실행비용은 포함 X

** 1년분이 넘는 지연배상금이라도 채권최고액의 한도 내라면 전액 근저당권에 의해 담보된다.

** 피담보채권의 이자는 채권최고액에 포함된 것으로 본다.

** 근저당권의 실행비용은 채권최고액에 포함되지 않는다.

** 근저당권의 실행비용은 채권최고액과 상관없이 우선변제된다.

 

3. 경매신청으로 인한 근저당권의 피담보채권 확정시기

3-1 근저당권자가 스스로 경매신청 ⇨ 경매신청 시에 확정

3-2 후순위권리자가 경매신청 ⇨ 선순위근저당권은 경락대금 완납 시에 확정

3-3 경매개시결정 후 경매신청이 취하 ⇨ 채무확정의 효과는 번복 X

** 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 한 때에는 매수인이 매각 대금을

    완납한 때에 피담보채권은 확정된다. (X)

** 후순위근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위근저당권은 경매신청 시에 확정된다. (X)

** 근저당권자가 스스로 경매신청을 한 경우에는 경매신청 시에 확정되므로, 경매개시결정 후

    경매신청이 취하되었다고 하더라도 채무확정의 효과는 번복되지 않는다.

 

4. 확정 후 ⇨ 새로운 채권은 포함 X , 이자 및 지연이자는 포함 O

** 근저당권의 피담보채권이 확정된 후에 새로운 거래관계에서 발생한 원본채권은 채권최고액

    범위 내라 하더라도 근저당권에 의해 담보되지 않는다.

** 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 확정 후에 발생하는 이자나 지연손해금채권은 채권최고액의

    범위 내에서 근저당권에 의하여 당연히 담보된다. 

 

5. 확정된 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우

5-1 채무자 ⇨ 확정된 채권액을 변제 O ⇨ 근저당권의 말소청구 O

5-2 제3취득자, 물상보증인 ⇨ 최고액만을 변제 O ⇨ 근저당권의 말소청구 O

** 확정된 채권액이 최고액을 초과한 경우, 채무자는 최고액을 변제하면 근저당권등기의 말소를

   청구할 수 있다. (X)

** 확정된 채권액이 최고액을 초과한 경우, 물상보증인은 최고액만을 변제하고 근저당권 등기의

    말소를 청구할 수 있다.

 

총평

공인중개사 민법 시험에서 근저당권테마의 경우는 우선 개념을 정확히 잡고, 추가적으로 암기를 해야 할 사항이 있습니다. 즉 근저당권의 개념에서 계속적 거래관계, 장래의 불특정채권, 일정한 한도액, 변제받을 수 있는 한도액이라는 핵심적인 용어를 정확히 하셔야 합니다. 추가적으로 채권최고액에 포함이 되는 것과, 포함되지 않는 것을 구분하셔야 하고, 경매 시 누가 신청했느냐에 따라서 채권최고액이 확정되는 시기가 다르기에 구분하여 암기하셔야 합니다. 최근 출제 시기를 보면 다음과 같습니다. 

 

• 28회 : 후순위 근저당권 경매신청에서 피담보채권 확정시기
• 31회 : 근저당권의 개념 및 용어정리

근저당권 테마의 경우 내용자체가 어려운 테마가 아닌 만큼, 개념 정리와 필수암기사항만 잘 정리하고 암기해 두시면, 쉽게 지문에서 정답을 처리할 수 있습니다. 최근 2-3년 출제가 안된 만큼 34회에서 출제를 기대해 볼 수도 있으니 잘 정리하시길 바랍니다.