공인중개사 민법 핵심 테마 21 _ 동시이행의 항변권

 

동시이행의 항변권 개념 정리 및 필수 암기 사항

[ 동시이행의 항변권 개념 정리 ]

1. 의의 : 네가 안 하면 나도 안 해!

채권자가 자기 채무를 이행하지 않고 채무자에게 이행을 청구한 경우, 채무자는 일시적으로 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리. 

 

2. 성립 요건

2-1 쌍무계약일 것.

2-2 상대방 채무가 변제기에 도래할 것.

2-3 상대방이 자기 채무의 이행 또는 이행제공을 하지 않고 청구할 것.

 

3. 핵심쟁점

3-1 채권양도, 채무인수, 상속등으로 당사자가 변경된 경우에도 동일성이 유지되는 한 동시이행의

       항변권이 인정된다.

3-2 선이행의자라 하더라도 타방당사자의 채무이행이 곤란할 정도의 현저한 사유가 존재하는

      경우에는 동시이행의 항변권을 가진다. - 파산등 (불안의 항변권)

3-3 선이행의무자가 그 이행을 지체하고 있는 동안에 상대바의 이 채무의 이행기가 도래한 경우

      선이행의무자도 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

 

 

 [ 필수 암기 사항 ]

 [ 상황 ]

갑과 을이 갑소유의 건물에 대하여 매매계약을 체결하면서 중도금은 선이해 하기로,

잔금지급은 소유권이전과 동시에 이행하기로 하였다.

 

1. 선이행의무 지체 중 ⇨ 상대방 변제기 도래 ⇨ 동시이행항변권 행사 O

 

2. 갑이 이행제공 X ⇨ 을은 동시이행항변권 O

 

3. 동시이행항변권이 존재 O ⇨ 동시이행항변권을 행사 X ⇨ 지체책임 X

 

4. 동시이행항변권을 행사 O ⇨ 상환이행판결(일부승소일부패소판결)

 

5. 동시이행항변권이 있는 채권 ⇨ 상계 X

 

6. 변제 ⇨ 영수증교부 ⇨ 동시이행 O

 

7. 이행불능 ⇨ 손해배상채무 ⇨ 동시이행 O

 

8. 권리금회수 방해로 인한 손해배상의무 ⇨ 동시이행 X

 

9. 임차권등기명령, 토지거래허가, 경매 무효 ⇨ 동시이행 X

 

필수 암기 사항  정리

1. 선이행의무 지체 중 ⇨ 상대방 변제기 도래 ⇨ 동시이행항변권 행사 O

** 을이 선이행의무인 중도금지급의무를 이행하지 않고 있던 중 갑의 이행기가 도래한 경우,

    을은 중도금의 지급에 관하여 갑에게 동시이행항변권을 행사할 수 있다.

** 상기의 경우, 을은 중도금지급기일부터 잔금지급기일까지의 지연손해금은 갑에게 지급하여야 

    한다.

 

2. 갑이 이행제공 X ⇨ 을은 동시이행항변권 O

** 갑이 이행제공을 하여 을이 수령지체에 빠진 경우에도, 후에 갑이 재차 이행제공 없이 을에게

    잔금지급을 청구하면 을은 동시이행항변권을 행사할 수 있다.

** 갑의 잔금채권에 관하여 갑의 채권자 병이 압류 및 추심명령을 받은 경우에는 을은 병에게

    동시이행항변권을 행사할 수 없다. (X)

 

3. 동시이행항변권이 존재 O ⇨ 동시이행항변권을 행사 X ⇨ 지체책임 X

** 잔금지급일에 갑이 이행제공을 하지 않은 경우, 을은 명시적으로 동시이행항변권을 행사하지

    않더라도 이행지체책임을 지지 않는다.

 

4. 동시이행항변권을 행사 O ⇨ 상환이행판결(일부승소일부패소판결)

** 갑이 소를 제기하여 을에게 대금지급을 청구하는 경우, 을이 동시이행항변권을 행사하면

    법원은 원고패소판결을 하여야 한다. (X)

 

5. 동시이행항변권이 있는 채권 ⇨ 상계 X

** 갑은 을에 대한 잔금채권을 자동채권으로 하여 을의 갑에 대한 대여금채권과 상계할 수 있다. (X) 

 

6. 변제 ⇨ 영수증교부 ⇨ 동시이행 O

** 피담보채권의 변제와 담보물권(저당권, 가등기담보권, 양도담보권)의 말소등기는

    동시이행관계에 있지 않다.

 

7. 이행불능 ⇨ 손해배상채무 ⇨ 동시이행 O

** 동시이행관계에 있는 쌍방의 채무 중 어느 한 채무가 이행불능이 됨으로 인하여 발생한

    손해배상채무도 여전히 다른 채무와 동시이행관계에 있다.

** 당사자 일방의 책임 있는 사유로 채무이행이 불능으로 되어 그 채무가 손해배상채무로 바뀌게

   되면 동시이행관계는 소멸한다. (X)

 

8. 권리금회수 방해로 인한 손해배상의무 ⇨ 동시이행 X

** 상가임대차계약 종료에 따른 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 권리금회수 방해로 인한

    손해배상의무는 별개의 원인에 기한 것이므로 동시이행관계에 있지 않다.

 

9. 임차권등기명령, 토지거래허가, 경매 무효 ⇨ 동시이행 X

** 임차권등기명령에 의해 등기된 임차권등기말소의무와 보증금반환의무는 동시이행 관계에

    있다. (X)

** 매도인의 토지거래허가 신청절차 협력의무와 매수인의 매매대금지급의무는 동시이행 관계에

   있지 않다.

** 근저당권 실행을 위한 경매가 무효가 된 경우, 낙찰자의 채무자에 대한 소유권이전등기

    말소의무와 근저당권자의 낙찰자에 대한 배당금 반환의무는 동시이행관계에 있지 않다. 

 

총평

공인중개사 민법 시험에서 동시이행의 항변권은 암기할 분량이 많은 파트입니다. 우선 정확한 개념은 쉽게 [네가 안 하면 나도 안 해]로 이해하시면서 숙지하고 동시이행의 항변권의 경우 성질상 연기적 항변권 즉 청구권의 효력을 일시적으로 저지하는 일시적 항변권이라는 사실을 정확히 아시면 됩니다. 또한 성립요건을 꼭 암기하셔야 합니다. 그리고 가장 중요한 것은 해당 사항이 동시 이행 관계인지 여부이며, 최근 몇 년간 빈출 되는 상황입니다. 

 

최근 출제 경향을 보시면 다음과 같습니다. 

• 27회 : 사례 지문
• 29회 : 동시이행의 관계 여부
• 31회 : 동시이행의 관계 여부
• 32회 : 동시이행의 관계 여부
• 33회 : 동시이행의 관계 여부

따라서 동시이행의 항변권이 정확한 개념과 성립조건을 인지한 다음 필수 암기사항에서 사안별로 [네가 안 하면 나도 안 해]를 중심으로 해석해서 동시이행의 관계인지 여부를 구분해 두시면 본 시험장에서 지문 분석에 많은 도움이 될 것입니다.