공인중개사 민법 핵심 테마 22 _ 제 3자를 위한 계약

제 3자를 위한 계약  개념 정리 및 필수 암기 사항

 

[ 제 3자를 위한 계약 개념 정리 ]

1. 개념 정리

1-1 의의 : 계약 당사자 이외의 제 3자에게 직접 권리를 취득시키는 계약

 

• 갑 : 요약자
• 을 : 낙약자
• 병 : 수익자

 

2. 3면 관계

2-1 갑과 을간의 관계 : 보상 관계

2-2 갑과 병간의 관계 : 대가 관계

2-3 을과 병간의 관계 : 수익 관계

 

3. 성립 요건

3-1 보상관계의 유효

3-2 제3자 수익 약정

3-2-1 제 3자는 계약 체결 당시에 현존할 필요 X

3-2-2 제 3자가 취득할 수 있는 권리의 종류에는 제한이 X

3-3 제 3자의 권리 취득의 요건 : 수익의 의사표시

3-3-1 제 3자의 권리는 제 3자가 낙약자에 대하여 수익의 의사표시를 표시하는 때에 발생함

3-3-2 제 3자의 수익의 의사표시는 권리발생요건 ( 권리성립요건 X)

 

4. 수익자의 지위

4-1 수익의 의사표시의 법정 성질은 형성권

4-2 채무자는 상당한 기간을 정하여 계약의 이익의 향수 여부의 확답을 최고하였는데, 채무자가 그 기간 내에 확답을 답지 못한 때에는 제 3자가 계약의 이익을 받을 것을 거절한 것으로 본다

 

5. 낙약자의 지위

5-1 낙약자는 요약자와의 계약 자체에 대한 항변 (보상관계에 의한 항변)으로 제 3자에게 대항할 수 있음

5-2 제 3자가 수익을 거절하는 경우 요약자에게 대신 급부함으로써 채무의 이행을 완료할 수 있음

 

6. 핵심 쟁점

6-1 보상 관계의 흠결이나 하자는 제 3자를 위한 계약에 영향을 미친다

6-2대가 관계의 흠결이나 하자는 제 3자를 위한 계약에 영향을 미치지 않는다

6-3 제 3자의 권리행사 여부

6-3-1 제 3자는 계약의 당사자가 아니므로 취소권, 해제권, 원상회복청구권, 해지권을 행사할 수 없다

6-3-2 요약자가 계약을 해제한 경우 제3자는 낙약자에게 손해배상을 청구할 수 있다

 

 [ 필수 암기 사항 ]

 

 [ 조건 ]     

    갑은 을에게 자신의 아파트를 매도하면서

매매대금은 을이 직접 갑의 채권자인 병에게 지급하기로 약정하였다

 

1. 제 3자 ⇨ 계약당사자 X

1-1 해제권(원상회복청구), 취소권 X

1-2 손해배상청구권 O

 

2. 선의의 제3자 보호규정 ⇨ 적용 X 

 

3. 요약자와 낙약자의 관계(보상관계, 기본관계) ⇨ 계약의 효력에 영향 O, 대항 O

 

4. 요약자와 제3자의 관계(대가관계) ⇨ 계약의 효력에 영향 X, 대항 X

 

5. 수익의 의사표시 후

5-1  합의로 변경, 소멸 X

5-2  요약자는 해제, 취소 O

 

6.  최고 ⇨ 확답 X ⇨ 거절

 

7. 채무면제계약 ⇨ 제3자를 위한 계약 O 

 

 

필수 암기 사항  정리

 

1. 제 3자 ⇨ 계약당사자 X

1-1 해제권(원상회복청구), 취소권 X

1-2 손해배상청구권 O

** 병이 수익의 의사표시를 한 후에 을의 채무불이행이 있는 경우, 丙은 계약을 해제할 수 있다. (X)

** 甲의 채무불이행으로 乙이 매매계약을 해제한 경우, 乙은 이미 지급한 대금의 반환을 丙 에게

    청구할 수 없다.

** 丙이 수익의 의사표시를 한 후에 乙의 채무불이행이 있는 경우, 丙은 乙에게 손해배상을

    청구할 수 있다.

 

2. 선의의 제3자 보호규정 ⇨ 적용 X 

** 甲과 乙의 매매계약이 허위표시로서 무효인 경우, 甲은 그 무효를 이유로 선의인 丙에게

    대항할 수 없다. (X)

** 甲과 乙 간의 계약이 甲의 착오로 취소된 경우, 丙은 착오취소로써 대항할 수 없는 제3자의

    범위에 속한다. (X)

 

3. 요약자와 낙약자의 관계(보상관계, 기본관계) ⇨ 계약의 효력에 영향 O, 대항 O

** 乙은 甲이 소유권이전에 필요한 서류를 제공할 때까지 丙에게 동시이행항변을 할 수 있다.

** 甲과 乙의 매매계약이 적법하게 취소된 경우, 丙의 급부청구권은 소멸한다.

 

4. 요약자와 제3자의 관계(대가관계) ⇨ 계약의 효력에 영향 X, 대항 X

** 乙은 甲과 丙 사이의 계약이 무효라는 것을 이유로 丙의 지급요구를 거절할 수 있다. (X)

** 甲과 丙의 채권관계가 소멸하면 甲과 乙 사이의 계약도 당연히 소멸한다. (X)

 

5. 수익의 의사표시 후

5-1  합의로 변경, 소멸 X

5-2  요약자는 해제, 취소 O

** 병이 대금의 지급을 받는다는 의사표시를 한 후에는 甲과 乙은 계약을 합의해제할 수 없다. 

** 丙의 권리가 확정된 후에는 甲이 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 없다. (X)

** 乙의 丙에 대한 대금지급채무의 불이행을 이유로 甲이 매매계약을 해제하려면 丙의 동의를

    얻어야 한다. (X)

 

6.  최고 ⇨ 확답 X ⇨ 거절

** 乙이 丙에게 상당한 기간을 정하여 대금수령 여부의 확답을 최고하였음에도 그 기간 내에 확답을

    받지 못한 경우, 丙이 수익의 의사를 표시한 것으로 본다. (X)

 

7. 채무면제계약 ⇨ 제3자를 위한 계약 O 

** 계약당사자가 제3자에 대하여 가진 채권에 관하여 그 채무를 면제하는 계약은 제3자를 위한

    계약으로 볼 수 있다. 

 

총평

공인중개사 민법 테마에서 제 3자를 위한 계약은 거의 매년 출제되는 빈출 테마입니다. 우선 요약자, 낙약자, 수익자의 용어가 있으면 제 3자를 위한 계약에 관한 문제로 파악하시면 됩니다. 본 테마에서 가장 주요한 핵심은 계약 당사자에 관한 사항입니다. 요약자와 낙약자는 계약 당사자이지만 수익자는 계약 당사자가 아닙니다. 본 사항에 대하여 정확히 인지하시고 지문 분석을 먼저 하시면 됩니다.

 

최근 기출 현황을 보시면 다음과 같습니다. 

 

• 제 27회 : 제삼자를 위한 계약에 관한 설명
• 제 28회 : 제 3자를 위한 계약에 관한 설명
• 제 29회 : 제 3자를 위한 계약에 관한 설명
• 제 30회 : 요약자와 낙약자, 수익자에 관한 사례문제
• 제 31회 : 제 3자를 위한 계약의 사례문제 (69번)
• 제 32회 : 제 3자를 위한 계약에 관한 설명
• 제 33회 : 제3자를 위한 유상 쌍무계약에 관한 설명

최근 기출 현황을 분석해 보시면, 당사자의 파악 및 당사자 여부에 따른 계약에 미치는 효력을 인지하시면 충분히 지문 분석이 가능한 테마입니다.

 

따라서 우선 계약 당사자에 대한 파악 및 수익의 승낙 여부에 따른 계약의 진행 상황을 사례별로 파악하시면 충분히 공략가능한 테마이므로 준비를 철저히 하셔서 시험장에서 좋은 결과를 가지시길 바랍니다.