공인중개사 민법 핵심 테마 24 _ 해제권의 발생원인

해제권의 발생원인 개념 정리 및 필수 암기 사항

[ 해제권의 발생원인 개념 정리 ]

1. 개념 정리

1-1 약정해제권 : 

1-1-1 약정사유가 발생한 경우 일방이 계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우

1-1-2 계약 체결 후 별개의 계약으로 해제권유보의 약정을 할 수 있음

 

1-2 법정해제권 

1-2-1 이행지체

1-2-1-1 보통의 이행지체 : 최고 + 해제

1-2-1-2 정기행위의 이행지체 : 최고 없이 곧바로 해제 가능 (자동해제 X)

 

1-2-2 이행불능 : 최고 없이 곧바로 해제 가능 [ ex : 이중매매 ]

 

1-2-3 불완전이행 :

1-2-3-1 추완가능 - 이행지체에 준함

1-2-3-2 추완 불가능 - 이행불능에 준함

 

1-2-4 채권자지체 : 계약해제와 손해배상청구 가능

 

2. 핵심 쟁점 - 소급효 O, 원상회복의무 O, 손해배상 청구 X

2-1 약정해제권에 법정해제권 규정을 적용할 수 있는지의 여부

2-1-1 약정해제의 경우 해제권의 행사방법, 해제의 효과, 해제권의 소멸에 관한 규정은 적용된다. 따라서 약정해제권을 행사한 경우 계약은 소급적으로 소멸하고 각 당사자에게 원상회복의무가 주어진다

2-1-2 약정해제의 경우 해제권의 발생에 관한 규정과 손해배상청구에 관한 규정은 적용되지 않는다. 따라서 약정해제권을 행사하더라도 손해배상 청구권은 행사할 수 없다. 

 

3. 해제권의 행사

3-1 행사 방법

3-1-1 해제권을 행사하는 경우에는 상대방에 대한 의사표시로 함

3-1-2 해제의 의사표시가 그 효력을 발생한 후에는 철회하지 못함

 

3-2 해제의 불가분성

제547조(해지, 해제권의 불가분성) ① 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다. ②전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.

3-2-1 해제의 불가분성에 관한 규정은 임의규정이므로, 당사자의 특약으로 배제할 수 있음

 

3-3 행사기간 : 형성권이므로 10년의 제척기간에 걸림

 

 [ 필수 암기 사항 ]

 

1. 약정해제권을 행사 -> 이자 O, 손해배상청구 X

 

2. 이행지체 -> 최고 후 해제 O

 

3. 채무자가 이행거절의사를 명백히 표시 -> 즉시 해제 O

 

4. 채무자가 이행거절의사를 명백히 표시 ⇨ 적법 철회 ⇨ 최고 후 해제 O

 

5. 정기행위를 지체 ⇨ 즉시 해제 O

 

6. 이행불능 ⇨ 즉시 해제 O

 

7. 수인 ⇨ 불가분성

 

필수 암기 사항  정리

1. 약정해제권을 행사 -> 이자 O, 손해배상청구 X

** 약정해제권을 행사한 경우, 특약이 없는 한 원상회복으로 인한 이자는 청구할 수 있으나 손해배상청구는 할 수 없다.

 

2. 이행지체 -> 최고 후 해제 O

** 불완전이행에 있어 완전한 이행이 가능한 경우에는 상당한 기간을 정해서 최고한 후여야만 해제할 수 있다. ** 이행의 최고는 반드시 미리 일정 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니다.

 

3. 채무자가 이행거절의사를 명백히 표시 -> 즉시 해제 O

** 채무자가 미리 이행거절의사를 명백히 표시한 때에는 채권자는 최고할 필요도 없으며, 이행기를 기다릴 필요도 없고, 자기 채무를 제공할 필요 없이 해제할 수 있다.

 

4. 채무자가 이행거절의사를 명백히 표시 ⇨ 적법 철회 ⇨ 최고 후 해제 O

** 당사자 일방이 채무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하였다가 이를 적법하게 철회했더라도 그 상대방은 최고 없이 계약을 해제할 수 있다. (X)

 

5. 정기행위를 지체 ⇨ 즉시 해제 O

** 정기행위에 있어서는 이행기에 이행하지 않으면 최고 없이 해제할 수 있다.

 

6. 이행불능 ⇨ 즉시 해제 O

** 채무자의 책임 있는 사유로 채무의 이행이 불능으로 된 경우, 채권자는 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

** 소유권이전등기의무의 이행불능을 이유로 매매계약을 해제함에 있어서는 잔대금지급 의무의 이행의 제공을 필요로 한다. (X)

 

7. 수인 ⇨ 불가분성

** 당사자가 수인인 경우에 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여해야 한다.

** 당사자의 쌍방이 수인인 경우, 해제는 그 1인에 대하여하더라도 효력이 있다. (X)

** 해제권자가 수인인 경우, 1인의 해제권이 소멸하면 다른 당사자도 소멸한다. 

 

총평

공인중개사 민법 시험에서 해제권의 발생 원인에 있어 우선 해제권은 형성권이며, 약정해제권의 경우 소급효, 원상회복의무 O, 손해배상청구 X를 먼저 숙지하시고, 법정해제권의 이행지체, 이행불능, 불완전이행에 대한 내용을 사항별로 별도로 암기하시면 됩니다. 

 

추가적으로 최고 없이 해제권 행사가 가능한 경우는 별도로 정리해 두시면 지문 분석에 편리합니다 

• 정기행위의 이행지체
• 이행불능과 추완이 불가능한 불완전 이행
• 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우
• 당사자 사이에 최고배제의 특약이 있는 경우
• 약정해제

해제권의 발생원인과 관련하여 최근 출제 경향은 다음과 같습니다. 

• 제26회 계약의 해제에 관한 설명
• 제27회 계약의 해제에 관한 설명
• 제28회 이행지체로 인한 계약의 해제에 관한 설명
• 제30회 합의해제, 해제에 관한 설명
• 제31회 계약해제, 해지에 관한 설명
• 제32회 합의해제에 관한 설명
• 제33회 계약의 해제에 관한 사례문제

계약해제의 경우 위의 최근 출제 상황을 보시면 매년 출제되는 빈출테마이면서, 각 해제권의 발생에 대하여 사안별로 정리를 해서 확실하게 암기만 해두시고 , 먼저 암기한 지문부터 정리하시면서 문제를 풀면 정답을 찾기에 용이할 것입니다. 사안별로 구분해서 정리하시길 바랍니다.