공인중개사 민법 핵심 테마 26 _ 계약금 계약

 

계약금 계약 개념 정리 및 필수 암기 사항

[ 계약금 계약 개념 정리 ]

1. 의의

1-1 계약금 : 계약을 체결하면서 그에 부수하여 당사자 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타 유가물

1-2 성격 : 요물계약 + 종 된 계약

 

2. 해약금에 의한 계약 해제 - 임의규정

2-1 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배약을 상환하여 계약을 해제할 수 있음

2-2-1 당사자 일방이란 매매계약의 쌍방 중 어느 일인을 말함

2-2-2 이행의 착수란 채무이행의 일부를 행하거나, 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것을 말하고 , 이행의 준비만으로는 부족함 ( 중도금지급 O, 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구 O)

2-2-3 교부자는 해제권을 행사하면 당연히 계약금포기의 효력이 발생하므로 별도의 포기의사가 필요 없음

2-2-4 수령자는 반드시 현실적으로 배액을 상환하여야만 해제권을 행사할 수 있음 (공탁할 필요 X)

2-2 계약금에 의한 계약해제 역시 계약이 소급적으로 실효되나, 원상회복의무나 손해배상청구권의 문제가 원칙적으로 발생하지 않음

 

3. 핵심 쟁점

3-1 매도인이 전혀 계약의 이행에 착수한 바 없더라도 중도금을 지급한 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다

3-2 이행기의 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 않기로 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다

 

[ 필수 암기 사항 ]

1. 요물계약 -> 계약금이 완납된 때 성립

 

2.  종 된 계약 ⇨ 매매계약이 무효 ⇨ 계약금계약도 무효

 

3. 특약이 없는 한 -> 해약금으로서의 성질 O

3-1 해약금에 의한 해제 -> 이행의 착수하기 전(중도금지급)까지만 가능

3-2 매수인 -> 계약금을 포기하고 해제 O

3-3 매도인 -> 계약금의 배액을 상환해야 해제 O ⇨ 제공 O, 공탁 X

3-4 토지거래허가, 소송제기 -> 이행의 착수 X

3-5 중도금지급기일 전에 중도금지급 -> 이행의 착수 O

3-6 해약금에 의한 해제 -> 원상회복의무 X, 손해배상 X

 

4. 위약금특약 O -> 손해배상액의 예정으로서의 성질 O

4-1 매수인의 채무불이행을 이유로 해제 O -> 매도인이 계약금을 몰취 O

4-2 매도인의 채무불이행을 이유로 해제 O -> 매수인이 계약금의 배액을 청구 O

 

필수 암기 사항  정리

1. 요물계약 -> 계약금이 완납된 때 성립

** 계약금의 일부만 지급된 경우, 수령자는 실제 지급된 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. (X)

 

2.  종 된 계약 ⇨ 매매계약이 무효 ⇨ 계약금계약도 무효

** 매매계약이 무효이거나 취소되더라도 계약금계약의 효력은 소멸하지 않는다. (X)

 

3. 특약이 없는 한 -> 해약금으로서의 성질 O

3-1 해약금에 의한 해제 -> 이행의 착수하기 전(중도금지급)까지만 가능

3-2 매수인 -> 계약금을 포기하고 해제 O

3-3 매도인 -> 계약금의 배액을 상환해야 해제 O ⇨ 제공 O, 공탁 X

3-4 토지거래허가, 소송제기 -> 이행의 착수 X

3-5 중도금지급기일 전에 중도금지급 -> 이행의 착수 O

3-6 해약금에 의한 해제 -> 원상회복의무 X, 손해배상 X

** 계약금을 포기하고 행사할 수 있는 해제권은 당사자의 합의로 배제할 수 없다. (X)

** 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수하지 않은 경우, 매수인이 중도금을 지급하였더라도 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다. (X)

** 매도인은 해약금에 의한 해제를 하려면 매수인에게 계약금 배액을 제공하여야 하고, 매수인이 이를 수령하지 않으면 공탁하여야 한다. (X)

** 토지거래허가구역 안의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 계약금만 수수한 상태에서 허가를 받았다 하더라도 이행의 착수로 볼 수 없다.

** 매도인이 매수인에게 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행의 착수로 볼 수 없다.

** 매수인이 중도금지급기일 전에 중도금을 지급한 경우, 특별한 사정이 없는 한 매도인은 계약금 배액을 제공하고 해제할 수 있다. (X)

** 해약금에 의한 해제를 한 경우, 원상회복의무는 발생할 여지가 없다.

** 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 해제한 경우, 매수인은 매도인에게 원상회복을 이유로 이자를 청구할 수 있다. (X)

** 계약금 포기에 의한 해제의 경우, 상대방은 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. (X) 

 

4. 위약금특약 O -> 손해배상액의 예정으로서의 성질 O

4-1 매수인의 채무불이행을 이유로 해제 O -> 매도인이 계약금을 몰취 O

4-2 매도인의 채무불이행을 이유로 해제 O -> 매수인이 계약금의 배액을 청구 O

** 수수된 계약금을 위약금으로 한다는 약정이 없는 경우에도 손해배상액의 예정으로서의 성질을 갖는다. (X)

** 매수인이 위반할 경우에 관하여만 위약금약정을 했더라도, 매도인의 채무불이행이 있으면 매수인은 매도인에게 계약금 배액을 청구할 수 있다. (X)

 

총평

공인중개사 민법 시험에서 계약금 계약에 관한 테마는 핵심테마를 잘 정리하면 정답 선택이 상대적으로 좀 쉬은 파트입니다. 우선 당사자의 명칭이 교부자, 수령자로 표기되며, 해약금에 의한 계약해제의 핵심사항을 잘 정리해야 합니다. 그리고 계약금 계약은 소급효이며 원상회복의무 X, 손해배상 청구 X라는 점도 중요합니다.

 

최근 출제경향을 보면 다음과 같습니다. 

• 26회 : 계약금에 관한 설명
• 27회 : 계약금 계약에 관한 사례문제
• 28회 : 계약금에 관한 설명
• 29회 : 계약금 계약에 관한 사례문제
• 30회 : 계약금에 관한 설명
• 31회 : 계약금 계약에 관한 사례문제

상기 출제 경향을 보면 계약금 계약에 관한 내용이 상당히 빈출 테마인데 최근 32회, 33회에 출제되지 않았습니다. 따라서 34회에서는 출제를 한번 예상해 볼만한 테마라고 생각됩니다. 중요 지문을 중심으로 정리해서 시험장에 좋은 성과 있으시길 바랍니다.