공인중개사 민법 핵심 테마 25 _ 해제의 효과

해제의 효과 개념 정리 및 필수 암기 사항

[ 해제의 효과 개념 정리 ]

제548조 (해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

제549조(원상회복의무와 동시이행)  제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다.

제536조 (동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ② 당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

제551조 (해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

1. 개념 정리

1-1 해제의 효과 : 원상회복의무(동시이행관계), 손해배상청구 O

1-1-1 계약을 해제하는 경우 직접적으로 계약은 소급적으로 소멸함

1-1-2 이행하기 전이면 이행할 필요가 없고, 이행한 후이면 부당이득으로서 반환하여야 하나 제748조에 대한 특칭규정인 제548조에 따라 원상회복의무가 주어짐

 

1-2 제삼자보호의 문제

1-2-1 제삼자의 의미

1-2-1-1 제548조 제1항 단서에서 말하는 제삼자는 원칙적으로 해제의 의사표시가 있기 이전에 해제된 계약을 기초로 법률상 새로운 이해관계를 맺은 자를 의미

1-2-1-2 이때의 제삼자는 선의, 악의 불문

1-2-1-3 이때의 제삼자는 등기나 인도등으로 완전한 권리를 취득한자를 의미 (물권자)

 

1-2-2 제삼자에 해당 O - 물권자

1-2-2-1 계약에 기한 급부의 목적인 물건이나 권리를 취득한 양수인

1-2-2-2 급부 목적물의 저당권자 또는 질권자

1-2-2-3 소유권을 취득하였다가 계약해제로 소유권을 상실한 매수인 (임대인)으로 부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 [주택임대차보호법] 상의 대항요건을 갖춘 임차인

 

1-2-3 제삼자에 해당  X 

1-2-3-1 제삼자를 위한 계약에 있어서 수익자

1-2-3-2 토지를 매도하였다가 대금지급을 받지 못하여 그 매매계약을 해제한 경우에 있어 그 토지 위에 신축된 건물의 매수인

 

 

[ 필수 암기 사항 ]

1. 해제 ⇨ 소급 소멸

1-1 미이행채무 ⇨ 소멸

1-2 등기 ⇨ 소급 무효

1-3 금전반환 ⇨ 받은 날로부터 이자(법정이자)

1-4 물건반환 ⇨ 과실도 반환

 

2, 채무불이행 ⇨ 손해배상청구 O

 

3. 합의해제 ⇨ 이자 X, 손해배상청구 X

 

4. 해제와 제삼자 보호

4-1 완전한 권리를 취득한 자

4-2 부동산에 등기, 등록한 자 ⇨ 제삼자 보호 O

4-3 채권을 양수, 압류, 가압류한 자 ⇨ 제삼자 보호 X

4-4 해제 후 선의의 제삼자 ⇨ 제삼자 보호 O

 

 

필수 암기 사항  정리

1. 해제 ⇨ 소급 소멸

1-1 미이행채무 ⇨ 소멸

1-2 등기 ⇨ 소급 무효

1-3 금전반환 ⇨ 받은 날로부터 이자(법정이자)

1-4 물건반환 ⇨ 과실도 반환

** 채무를 불이행한 채무자도 당해 계약이 상대방의 해제로 소멸되었음을 이유로 이행을 거절할 수 있다.

** 해제에 따른 매도인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.

** 부동산 매매계약이 해제된 경우 매도인은 대금반환과 서로 동시이행관계에 있는 소유권이전등기말소에 필요한 제반서류를 제공받기 전이라도 대금에 대한 이자를 지급할 의무가 있다.

** 계약이 해제된 경우 금전을 수령한 자는 해제한 날부터 이자를 가산하여 반환하여야 한다. (X)

** 이행지체로 인해 매매계약이 해제된 경우, 선의의 매수인은 매매목적물로부터 취득한 과실을 반환할 의무가 없다. (X)

 

2, 채무불이행 ⇨ 손해배상청구 O

** 계약의 해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다.

** 채무를 불이행한 채무자는 해제로 인한 원상회복의무를 모두 이행한 경우에는 별도의 손해배상책임을 부담하지 않는다. (X)

 

3. 합의해제 ⇨ 이자 X, 손해배상청구 X

** 매도인은 다른 약정이 없으면 합의해제로 인하여 반환할 금전에 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 할 의무가 있다. (X)

** 계약이 합의해제된 경우, 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.

** 합의해제에 따른 매도인의 원상회복청구권은 소멸시효의 대상이 되지 않는다.

** 합의해제의 소급효는 법정해제의 경우와 같이 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

** 매도인이 잔금기일 경과 후 해제를 주장하며 수령한 대금을 공탁하고 매수인이 이의 없이 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 합의해제된 것으로 본다.

** 계약이 일부이행된 경우, 그 원상회복에 관하여 의사가 일치되지 않아도 계약의 묵시적 합의해제가 인정될 수 있다. (X) 

 

4. 해제와 제삼자 보호

4-1 완전한 권리를 취득한 자

4-2 부동산에 등기, 등록한 자 ⇨ 제삼자 보호 O

4-3 채권을 양수, 압류, 가압류한 자 ⇨ 제삼자 보호 X

4-4 해제 후 선의의 제삼자 ⇨ 제삼자 보호 O

** 소유권이전등기를 경료받은 매수인의 채권자가 그 부동산을 압류 또는 가압류한 경우, 해제로 인하여 보호받는 제삼자에 해당된다.

** 소유권이전등기를 경료받은 매수인으로부터 그 부동산을 매수하여 소유권이전청 구권보전을 위한 가등기를 마친 자는 해제로 인하여 보호받는 제삼자에 해당된다.

** 주택의 임대권한을 부여받은 매수인으로부터 계약이 해제되기 전에 주택을 임차한 후, 대항요건을 갖춘 임차인은 해제로 인하여 보호받는 제삼자에 해당된다.

** 미등기 무허가건물에 관한 매매계약이 해제되기 전에 매수인으로부터 무허가 건물을 다시 매수하고 무허가건물관리대장에 소유자로 등재된 자는 해제로 인하여 보호받는 제삼자에 해당하지 않는다.

** 토지매수인으로부터 그 토지 위에 신축된 건물을 매수한 자는 토지매매계약의 해제로 인하여 보호받는 제삼자에 해당하지 않는다.

** 계약이 해제된 경우, 해제되기 이전에 계약상의 채권을 압류한 자는 제삼자에 해당되지 않는다.

** 매매대금채권이 양도된 후 매매계약이 해제된 경우, 그 양수인은 해제로 권리를 침해당하지 않는 제삼자에 해당하지 않는다.

** 계약이 해제된 후 매수인으로부터 제삼자가 매수하고 등기를 경료한 경우, 선의의 제삼자는 소유권을 취득할 수 있다.

** 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과에 기초하여 해제 후 말소등기 전에 새로운 이해관계를 맺은 제삼자는 그 선의·악의를 불문하고 해제에 의하여 영향을 받지 않는다. (X)

총평

공인중개사 민법 테마 중 해제의 효과는 법조문 민법 제548조, 549조,551조를 정확히 분석해서 개념을 잡아야 합니다. 즉 해제한 경우 원상회복의무, 이자지급의무, 제삼자 권리를 해하지 못하는 부분 그리고 계약의 해지, 해제는 손해배상에 영향을 미치지 않는다는 점을 숙지하셔야 합니다. 그리고 제삼자의 범위는 상기 내용을 완벽하게 정리하고 나서 암기하시길 바랍니다.

 

해제의 효과와 관련하여 최근 출제 현황은 다음과 같습니다. 

• 제27회 계약해제에 있어서 보호되는 제삼자 - 사례문제
• 제29회 계약해제에 관한 설명 - 해제권행사와 효과
• 제30회 합의해제와 합의 해지의 효과
• 제31회 계약해제, 해지에 관한 설명

계약해제의 효과의 경우 해제의 발생원인테마와 지문을 공유해서 나오는 경우가 많으니 해제의 발생원인과 연계해서 학습하시면 더 좋습니다.

 

제삼자 보호규정의 경우 보호가 되는 경우와 안 되는 경우를 나누어서 암기해야 하는데 내용이 혼동이 오기 쉬우므로 차라리 단편적으로 보호가 되는 경우 중 대표적인 사항만 암기하시고  그 내용만을 중심으로 지문을 분석하시는 게 효율적일 수도 있습니다.