공인중개사 민법 핵심 테마 1 _ 이중매매

반사회적 법률행위 - 이중매매

 

이중매매 기본 구조도

         

이중매매의 전체적인 흐름은 다음과 같습니다. 

 

1. 갑은 자신의 부동산을 을에게 매도하고 (제1 매매) 매매대금은 중도금까지 수령하고 등기는 하기 전

 

2. 갑이 병에게 제1 매매 대상물을 매도하고 (제2 매매) 매매 대금 중 잔금까지 수령하고 병에게 등기를 완료.

 

 

    [ 필수 암기 사항 ]

 

     1. 丙이 악의인 경우 유효

     2. 丙이 적극가담한 경우 사회질서 위반으로 무효 - 제삼자 丁도 무효

     3. 丙의 등기를 乙은 대위 말소 - 직접 청구 X

       

 

민법 핵심 테마에 대한 공부 방법 및 순서

반사회적 법률 행위로써 이중매매는 시험에 자주 나오는 테마입니다. 우선 자신의 수강하고 있는 강사님의 설명을 듣고 전체적인 흐름을 파악하시면 됩니다. 위에 전체적인 흐름을 보시면 갑이 자신의 부동산을 을에게 매도하고, 또 병에게 매도를 하여 이를 이중매매라 하는 겁니다. 전체적인 흐름 파악은 그냥 가볍게 확인하시면 됩니다. 상황만 파악하는 건 어렵지 않기 때문에 각 상황에 따른 결과를 암기하는 게 중요합니다. 

 

민법을 공부하실 때 중요한 사항은 어떤 상황에서 일이 벌어져 결과가 어떻게 나왔다는 사실에 대하여  이해를 하는 겁니다. 절대로 납득까지 할 필요는 없습니다.  그냥 그런 상황에서는 [ 결과가 이렇구나] 혹은 [ 아 그럴 수 있겠다] 면 충분합니다. 거기서 [좀 이상한데]라든지, [ 내 생각에는 말이야 ]는 필요 없습니다. 보시는 모든 지문은 판례지문입니다. 이미 결론이 나 있는 상태를 받아들이고 암기하시면 됩니다.

 

다시 한번 말씀드립니다. 이해만 하시고 납득까지는 필요 없습니다. 

 

일반적으로 민법 공부를 하시다 보면 자신의 생각을 자꾸 투영하게 되는 실수를 범하게 됩니다. 그냥 주어진 문제에 대하여 전체적인 흐름을 이해하고 필수 암기 사항을 집중적으로 암기하는 겁니다. 그리고 시험 문제에서 지문이 나오면 위의 필수 암기 사항으로 본인인 암기한 지문부터 찾아서 맞는지 틀리는지 분석하면 됩니다. 

 

여기에서 필수 암기 사항은 압축하여 내용이 기술되어 있으므로 해당 내용에 대해서는 철저하게 분석하여 어떻게 지문 처리가 되더라고 맞다 틀 리다를 정할 수 있어야 합니다. 

 

가령, 2번 지문 : 병이 적극 가담한 경우 사회질서 위반으로 무효 - 제삼자 정도 무효하는 지문이 시험에서는 다음과 같이 나옵니다. 

 

  1. 병으로부터 그 부동산을 전득 한 정이 선의라면 소유권을 취득한다 (X) 

 

  2. 선의의 정이 해당 부동산을 병으로부터 매수하여 이전 등기를 받은 경우,

      정은 갑과 병의 매매 계약의 유효를 주장할 수 있다  (X)

 

  3. 반 사회적 법률 행위에 해당하는 제2 매매 계약에 기초하여 

     제2 매수인으로부터 그 부동산을 매매하여 등기한 선의의 제삼자는

     제2 매매계약의 유효를 주장할 수 있다 (X)

 

여기에서 1번 지문은 25회 기출 지문,

                2번 지문은 28회 기출 지문이며

                3번 지문은 32회 기출 지문입니다.

 

이걸 보시고 두 가지를 파악하셔야 합니다. 

 

1. 같은 지문이 반복된다

2. 지문의 길이가 길어진다

 

우선 1. 같은 지문이 반복된다는 건 누구나 다 알고 있는 내용이며, 민법의 경우 특히 기출 지문이 계속 반복되기에 빈출 지문만 암기하시면 됩니다. 상대평가 시험이 아닙니다. 절대 평가 시험으로 60점만 맞으면 됩니다. 그냥 빈출 지문만 완벽하게 암기하고 그것만 찾아서 풀면 됩니다. 

 

그런데 2번. 지문의 길이가 길어진다는 문제가 됩니다. 지문이 길어지다 보면 읽어야 할 양이 많아지는데 어차피 핵심적인 부분은 딱 정해져 있습니다. 병이 적극가담한 경우에 정이 소유권을 가질 수 없다입니다. 이것만 확인하면 되기에 그 부분만 찾아서 확인하고 지문이 맞는지 여부를 판단하면 됩니다. 

 

최근 33회 기출문제를 보더라도 민법뿐만 아니라 전체 과목의 지문이 길어지는 추세입니다. 특히 세법 같은 경우, 마지막 시간이라 몹시 지쳐있는 상황인데, 4~5줄씩 되는 지문을 계속 읽다 보면 하도 힘이 들어서 눈으로는 읽고 있는데 머리로는 아무 생각이 없는 상태가 되어, 다시 또 읽고, 또 읽는 악순환을 하게 됩니다. 그러니까 시간도 부족하게 되는 겁니다. 

 

처음부터 필수 암기 사항의 핵심적인 내용을 지문에서 찾는 연습을 하시는 게 좋습니다. 박문각 김덕수강사님의 동그라미가 바로 그 이야기입니다. 

 

필수 암기 사항 이외의 지문 처리 

 

       [ 추가 암기 사항 ]

 

           乙   손해배상 청구 O

                  계약 해제 O -> 최고 X

                  채권자 취소권 X

 

병이 적극 가담하여 이중매매가 무효가 되는 경우 을은 병에 대해서 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 그리고 계약을 해제할 수 있는데, 이행 불능에 해당하므로 최고할 필요는 없습니다. 

 

을은 대위신청으로 병의 등기를 말소할 수는 있으나 채권자 취소권은 행사할 수 없습니다. 채권자 취소권의 내용은 굳이 파악하실 필요는 없으며, 결과는 암기하시는 게 좋습니다. 채권자 취소권은 안된다 정도로요.

 

민법을 공부하실 때 우선 상기의 필수 암기 사항을 정확히 암기하고 그 내용이 시험에서는 어떻게 지문화 되는지를 충분히 공부한 다음에 추가 암기 사항을 외우는 겁니다. 

 

절대로 필수 사항도 다 안 끝나는데 추가 사항을 공부하면서 내용에 혼란을 주면 안 됩니다. 반드시 필수 사항을 충분히 공부하시고 나서 그리고 추가 사항도 암기해야 합니다 

 

왜냐하면, 문제를 푸는 순서가 우선 필수 암기 사항의 내용을 먼저 찾아보고, 해당 지문이 맞는지 틀리는지 처리를 해야 하는데 보통 일반적으로 필수 암기 사항에서 정답 여부가 결정이 됩니다. 만약 정답이 필수 암기 사항으로 결정되지 않는 경우 추가 사항을 대비해서 정답을 결정해 보는 겁니다. 

 

자 여기에서 문제가 발생합니다. 필수 암기 사항과 추가 암기 사항에도 없는 처음 보는 생소한 지문이 있으면 어떻게 할까요? 단순합니다. 그냥 모른다입니다. 

 

절대로 처음보는 지문으로 고민하지 마십시오. 그냥 모른다로 처리하면 됩니다. 

 

필수 암기 사항을 완벽하게 암기해야 하는 이유가 바로 이겁니다. 

 

필수 암기 사항을 완벽하게 암기하고 있는 상황에서 정답을 결정하지 못하는 경우  최소한 찍더라도 5개 중에서 정답을 찍어야 하는 경우는 거의 없습니다. 최소한 1~2개, 많으면 3개까지도 필수 암기 사항으로 지문을 처리할 수 있습니다. 따라서 2개 중에 1개 혹은 3개 중에 1개 정도에서 찍을 수 있으니 정답을 맞힐 확률이 확 높아지는 겁니다. 

 

따라서 공부 분량을 늘리지 마시고, 필수 암기사항을 우선 집중적으로 암기하여 완벽하게 내 것으로 만들고 나서, 추가 암기 사항을 문제 풀이 하는 과정에서 암기하시면 됩니다.

그리고 처음 보는 지문은 고민하지 말고 바로 모른다로 처리하면 됩니다.

 

이것이 민법 핵심 테마를 이용하여 문제 푸는 방식입니다