공인중개사 민법 핵심 테마 5 _ 법률 행위의 대리

법률행위의 대리에 관한 전체 흐름 및 필수 암기사항

 

법률 행위의 대리 기본 구조도

 

 

 

대리의 개념 및 흐름

 

 

1. 대리란 대리인 (을)이 본인 (갑)의 이름으로 법률 행위를 하거나 의사 표시를 수령하고,

    그 법률효과가 모두 직접 본인 (갑)에게 귀속하도록 하는 제도

 

2. 대리의 3면 관계

 

2-1 대리권 관계      : 갑 - 을 

     ** 대리권의 발생, 대리권의 범위, 대리권의 제한, 대리권의 소멸원인, 대리권의 남용

 

2-2 대리 행위 관계 : 을 - 병

     ** 현명, 대리행위의 하자, 대리인의 능력

 

2-3 대리 효과 관계 : 갑 - 병

     ** 법률행위의 효과, 본인 행위능력, 불법 사실행위의 효과

 

** 대리의 경우 각 당사자의 이름이 중요합니다. 

 

    갑 : 본인   /     을 : 대리인   /     병 : 상대방

    [ 혼동을 피하기 위하여 을 자체를 지칭하는 경우 본인이라는 용어 대신 자기, 자신이라는

      용어를 사용합니다 ]

     

 

 [ 필수 암기 사항 ]

 

1. 대리 제도

1-1 법률행위 : 대리인

1-2 법률효과 (책임) : 본인

 

2. 매매 계약을 체결할 권한

2-1  대금 수령 권한, 지급 기일 연기 권한 O

2-2  해제 X  취소 X

 

3. 권한을 정하지 아니한 대리인

3-1 보존행위 : 제한 X

3-2 이용행위 개량행위 : 성질이 변하지 않는 범위에서 O

 

4. 대리 행위의 하자

4-1 대리인을 기준

4-2 본인을 기준 : 지시, 궁박

 

5. 대리인이 제한 능력자인 경우 : 대리행위는 취소 X

 

 

 

 

 

 

 

필수 암기 사항 정리

 

1. 대리 제도 

1-1 법률행위 : 대리인

1-2 법률효과 (책임) : 본인

 

** 예시 : 적법한 대리인에 의하여 체결된 계약이 상대방에 의하여 유효하게 해제된 경우

              대리인이 수령한 상대방의 급부를 본인이 현실적으로 인도받지 못하였더라도

              특별한 사정이 없는 한, 본인이 해제로 인한 원상회복의무를 부담한다. 

         

              즉 적법한 대리인이 계약금을 수령하였으나, 본인에게 전달하지 않았더라도, 

              해당 계약금의 상대방에게 지급할 책임 (법률효과)는 본인이 가진다는 의미입니다. 

 

 

 < 기출 지문 >

 

** 병이 매매계약을 적법하게 해제한 경우, 병은 을에게 손해배상을 청구할 수 있다 (29회)

** 병이 매매 계약을 적법하게 해제한 경우, 그 해제로 인한 원상회복의무는 갑과 병이

    부담한다 (29회)

** 을이 병으로부터 대금 전부를 지급받고, 아직 갑에게 전달하지 않았더라도, 특별한

    사정이 없는 한 병의 대금지급 의무는 변제로 소멸한다 (31회)

 

 

 

2. 매매 계약을 체결할 권한

2-1  대금 수령 권한, 지급 기일 연기 권한 O

2-2  해제 X  취소 X

 

** 토지 매각의 대리권은 중도금, 잔금을 수령하고 소유권이전등기를 할 권한을 포함한다

** 소비대차 계약의 대리원은 기한을 연기하고 이자와 잔금을 수령할 권한을 포함한다.

 

 

 < 기출 지문 >

 

** 을은 특별한 사정이 없는 한 병으로부터 계약금을 수령할 권한이 있다 (24회)

** 매매 계약을 체결한 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 중도금과

    잔금을 수령할 권한이 있다 (25회)

** 금전소비대차계약과 그 담보를 위한 담보권설정계약을 체결할 권한이 있는 임의 대리인은

    특별한 사정이 없는 한 계약을 해제할 권한까지 갖는 것은 아니다 (27회)

** 매매계약체결의 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 중도금과 잔금을

   수령할 권한이 있다 (27회)

** 을은 특별한 사정이 없는 한 병으로부터 중도금이나 잔금을 수령할 수 있다 (29회)

** 을은 특별한 사정이 없는 한 대리행위를 통하여 체결된 X토지 매매계약에 따른

    잔금을 수령할 권한도 있다 (30회)

** 을의 대리권은 특별한 사정이 없는 한 병과의 계약을 해제할 권한을 포함한다. (31회)

 

 

 

 

3. 권한을 정하지 아니한 대리인

3-1 보존행위 : 제한 X

3-2 이용행위 개량행위 : 성질이 변하지 않는 범위에서 O

 

** 보존 행위 : 가옥의 수선, 미등기 부동산의 등기, 시효 중단을 위한 소제기

                      기한이 도래한 채권의 추심, 기한이 도래한 채무의 변제

** 이용행위 : 물건을 임대

** 개량행위 : 가옥에 부가 시설 설치

 

 

 < 기출 지문 >

 

** 권한을 정하지 않는 대리인은 보존행위를 할 수 있다 (27회)

** 대리인의 범위를 정하지 않은 경우, 대리인은 보존행위를 할 수 있다 (29회)

 

 

 

 

4. 대리 행위의 하자

4-1 대리인을 기준

4-2 본인을 기준 : 지시, 궁박

 

** 대리 행위의 하자는 법률행위를 하는 자를 기준으로 함으로, 의사표시의 효력이 의사의 흠결,

    사기 강박등에 의하여 영향을 받을 경우, 그 사실의 유무는 대리인을 표준으로 결정

** 특정한 법률행위를 위임한 경우에 대리인이 본인의 지시에 따른 경우

 

 

 < 기출 지문 >

 

** 대리인이 자기의 이익을 위한 배임적 의사표시를 하였고, 상대방도 이를 한 경우, 본인은

    그 대리인의 행위에 대하여 책임이 없다 (28회)

** 계약이 불공정한 법률행위인지가 문제가 된 경우, 매도인의 경솔, 무경험은 및 궁박 상태의

    여부는 을을 기준으로 판단한다 (31회)

** 대리인의 기망행위로 계약을 체결한 상대방은 본인이 그 기망행위를 알지 못한 경우,

   사기를 이유로 계약을 취소할 수 없다 (31회)

** 대리행위의 하자로 인한 취소권은 원칙적으로 대리인에게 귀속된다 (33회)

 

 

 

5. 대리인이 제한 능력자인 경우 : 대리행위는 취소 X

 

** 대리인의 능력은 권리능력, 의사능력은 필요하지만, 행위능력은 요구되지 않는다. 왜냐하면,

   법률효과를 받는 대상이 아니기 때문이다.

   즉 갑이 제한 능력자인 을을 대리인으로 선임한 경우, 갑이 을이 한 대리행위를 제한 능력을

   이유로 취소할 수 없다.

 

 

 < 기출 지문 >

 

** 만일 을이 미성년자인 경우, 갑은 을이 제한능력자임을 이유로 매매계약을 취소할 수 있다

    (24회) (31회)

** 제한 능력자인 대리인이 법정대리인의 동의 없이 대리행위를 하더라도, 법정대리인은

    그 대리행위를 취소할 수 없다 (29회)

 

6. 임의 대리와 법정대리의 공통된 소멸 사유

6-1 본인 : 사망

6-2 대리인 : 사망, 성년후견개시, 파산 ( 단 한정후견개시 대리권소멸 사유 X )

 

** 성년 후견 개시는 지속적 상황이고, 한정후견개시는 일시적 상황

** 수권행위의 철회는 임의 대리와 법정대리의 공통된 소멸사유이다 X

** 대리인이 한정후견개시의 심판을 받으면 특별한 사정이 없는 한 대리권은 소멸한다 X

 

< 기출 지문 >

 

** 대리인이 파산 선고를 받아도 그의 대리권은 소멸하지 않는다 (25회)

**을이 한정후견개시의 심판을 받는 경우, 특별한 사정이 없는 한 을의 대리권은 소멸한다

   (30회)

 

 

추가 암기 사항 정리

        

 [ 추가 암기 사항 ]

 

1. 자기 계약, 쌍방대리가 허용되는 경우

1-1 본인의 허락

1-2 다툼이 없는 확정된 기한이 도래한 채무이행 : 등기신청행위

 

2. 대리인이 수인인 경우 : 각자대리가 원칙

 

 < 기출 지문 > 

 

** 부동산 입찰절차에서 동일 물건에 관하여 이해관계가 다른 2인이상의

    대리인이 된 경우에는 그 대리인이 한 입찰은 무효이다 (20회)

** 대리인이 수인인 때에는 원칙적으로 각자가 본인을 대리한다 (25회)

** 대리인은 본인의 허락이 있으면 당사자 쌍방을 대리할 수 있다 (25회)

** 대리인에 대한 본인의 금전채무가 기한이 도래한 경우, 대리인은

    본인의 허락 없이 그 채무를 변제하지 못한다 (27회)

** 본인의 허락이 없는 자기 계약이라도 본인이 추인하면 유효한 대리행위

    가 될 수 있다 (28회)

** 대리인이 다수인 경우에 원칙적으로 각자가 본인을 대리한다 (29회)

** 대리인이 여럿인 경우, 대리인은 원칙적으로 공동으로 대리해야 한다 (31회)

**임의 대리인이 수인인 경우, 대리인은 원칙적으로 공동으로 대리해야 한다

   (33회)

 

대리의 경우 기본 개념부터 복대리, 무권대리, 표현대리가 빈출 테마입니다.

우선 기본 개념을  먼저 잘 정리하시고, 추가적으로 핵심적인 부분을 정확히 암기하시는 게 중요합니다.

 

대리의 경우, 새로운  지문도 많이 나오므로, 우선 먼저 필수 암기사항을 정확히 숙지하고,

출제 문제에서 본인이 암기한 지문부터 처리하여 답을 찾는 다면, 새로운 지문은 답을 결정하는데 큰 영향을 끼치지 않으리라 생각됩니다.