공인중개사 민법 핵심 테마 3 _ 가장 매매

가장 매매의 전체 흐름 및 필수 암기 사항

 

제108조 (통정한 허위의 의사표시)     ① 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.     ② 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

 

가장 매매 구조도

 

가장매매의 전체 흐름

 

1. 채무자 갑이 채권자 A의 강제 집행을 면탈할 목적으로 자기 소유 부동산을 을과 짜고 가장 매매

2. 갑과 을은 갑의 부동산을 을에게 이전 등기 

3. 을이 자신에게 등기된 갑의 부동산을 병에게 매도

4. 병이 정에게 갑의 부동산을 전매

 

 

  [ 필수 암기 사항 ]

 

1. 갑과 을 간 거래 무효 -> 사회질서위반 X

 

2. 선의의 제삼자에게 대항 X -> 선의의 제삼자 병 소유권 취득

 

3. 제삼자는 선의이면 족하고 무과실은 불요

 

4. 제삼자는 선의로 추정

 

 

필수 암기 사항 정리

 

1. 갑과 을간 거래 무효 : 사회질서 위반 X

 

    갑의 가장매매 사실을 을이 알고 있는 것만으로는 부족하고 갑과 을의 상호 합의 또는 양해를 의미합니다. 

 

    가장매매의 경우 반 사회질서 위반 행위가 아니므로 불법 원인급여에 해당하지 않아

    부당이득 반환 청구가 가능합니다. 

 

   < 기출 지문>

 

** 갑과 을 사이의 매매 계약은 무효이다 (29회)

** 통정허위표시가 성립하기 위해서는 진의와 표시의 불일치에 관하여 상대방과 합의가 있어야

    한다 (30회)

** 통정허위표시는 표의자가 의식적으로 진의와 다른 표시를 한다는 것을 상대방이 알았다면

    성립한다 (33회) 

 

 

 

 

2. 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다 : 선의의 병 소유권 취득

 

    제삼자가 선의인 경우 허위표시의 당사자뿐만 아니라 그 누구도 허위표시의 무효를 가지고

    선의의 제삼자에게 대항하지 못하므로 , 선의의 제삼자에 대한 관계에 있어서는 허위표시도

    그 표시된 대로 효력이 있습니다. 즉, 선의의 제삼자 병은 갑과 을의 가장 매매된 부동산의

    소유권을 취득합니다.

     

   단, 선의의 제삼자 스스로 무효를 주장하는 것은 무방합니다. 

 

    < 기출 지문 >

 

** 갑은 병에게 X토지의 소유권이전등기 말소를 청구할 수 없다 (29회)

** 민법 제108조 제2항에 따라 보호받는 선의의 제삼자에 대해서는 그 누구도 

    통정허위표시의 무효로서 대항할 수 없다 (32회)

 

 

 

3. 제삼자는 선의이면 족하고 무과실은 불요

 

    제삼자가 선의이나, 과실이 있는 경우도 소유권을 취득합니다.

 

    즉 제삼자의 과실 여부는 쟁점 사항이 아닙니다. 

 

  < 기출 지문 >

 

** 병이 갑과 을 사이에 증여계약이 체결된 사실을 알지 못한데 과실이 있더라도 병은 소유권을

    취득한다 (29회)

 

 

 

4. 제삼자의 선의는 추정

 

    선의의 입증 책임에 대해서는 제삼자의 선의는 추정되므로, 제 삼자의 악의를 주장하려는 자가

    이를 입증하여야 합니다.

 

   < 기출 지문 >

 

** 통정 허위표시의 무효에 대항하려는 제삼자는 자신이 선의라는 것을 증명하여야 한다 (32회)

 

 

추가 암기 사항 정리

 

[ 추가 암기 사항 ]

 

1. 통정허위표시 : 채권자 취소권 O

 

2. 증여 (은닉 행위)는 유효, 가장 매매는 무효 -> 등기는 유효

 

3.  상속인, 제삼자를 위한 계약에서 수익자, 채권의 가장 양도에 있어서 채무자 : 제삼자에 해당 X

 

4. 파산 관재인 : 제 삼자 O

 

5. 악의의 전득자 정 : 소유권 취득 O

 

 

< 추가 사항 기출 지문 >

 

** 갑 을 간의 증여는 유효이다 (29회)

** 갑 을 간의 매매는 무효이다 (29회)

** 통정 허위표시로서 무효인 법률행위라도 채권자 취소권의 대상이 될 수 있다 (30회)

** 당사자가 통정하여 증여를 매매로 가장한 경우, 증여와 매매 모두 무효이다 (30회)

** 통정허위표시의 무효로 대항할 수 없는 제삼자의 범위는 통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 

   이해관계를 맺었는지 여부에 따라 실질적으로 파악해야 한다 (30회)

** 통정허위표시의 무료로 대항할 수 없는 제삼자에 해당하는 지의 여부를 판단할 때,

    파산 관재인은 파산채권자 모두가 악의로 되지 않는 한 선의로 다루어진다 (30회)

** 제삼자  해당하지 않는 자 (30회)

    가장 채권을 가압류한 자

    가장 전세권에 저당권을 취득한 자

    채권의 가장 양도에서 변제 전 채무자

    파산선고를 받은 가장 채권자의 파산 관재인

    가장 채무를 보증하고 , 그 보증 채무를 이행한 보증인

** 통정허위표시의 무료로 대항할 수 없는 제삼자에 해당하는지를 판단할 때, 파산 관재인은

   파산채권자 일부가 선의라면 선의로 다루어진다 (32회)

** 가장행위가 무효라면 당연히 은닉행위도 무효이다 (33회)

** 가장소비대차에 따른 대여금 채권의 선의의 양수인은 민법 제108조 제2항에 따라 

    보호받은 제삼자가 아니다 (33회)

 

 

가장 매매의 경우 민법 제108조 통정허위표시에 해당합니다. 따라서 우선 통정허위표시의 법조문을 파악하시고 가장 매매의 전체적인 흐름을 공부하시면 됩니다. 사례문제로도 출제가 되니 흐름을 잘 파악하시면 되겠습니다. 

 

그리고 최근에는 제삼자의 범위에 대해서도 출제가 많이 되고 있으니, 우선 필수 암기 사항으로 정확한 개념을 잡으시고, 추가 암기 사항의 내용도 잘 정리하셔서 문제를 푸시면 되겠습니다.