공인중개사 핵심테마 7 _ 무권대리

무권대리의 전체 흐름 및 필수 암기사항

 

 

무권대리

무권대리의 전체 흐름

 

1. 무권대리란 대리권 없이 이루어진 대리행위를 말함

2. 무권대리 행위의 효력은 유동적 무효

3. 당사자의 권리

3-1. 본인 (갑) : 추인권, 추인거절권

3-2. 상대방 (병) : 최고권, 철회권, 책임주장권

 

 [ 필수 암기 사항 ]

 

1. 추인 : 소급 유효

 

2. 추인의 상대방 : 다 된다 ( 무권대리인 O, 상대방 O ,  전득자 O )

 

3. 본인이 무권대리인에게 추인 -> 선의의 상대방은 철회 O

 

4. 일부 추인, 변경을 가한 추인, 조건을 붙인 추인 -> 상대방의 동의 X : 무효

 

5. 최고 : 선의 악의 불문 가능

5-1. 확답이 없다면 거절

 

6. 철회 : 선의만 O -> 추인 전까지만 가능

 

7. 무권대리인의 책임 

7-1 상대방의 선택에 따라 

7-2 무과실 책임

 

8. 제한능력자 -> 무권대리인의 책임 X

 

필수 암기 사항 정리

 

1. 추인 : 소급 유효

 

** 추인의 효과 : 계약 시로 소급하여 유효 (소급효)

 

 < 기출 지문>

** 무권대리행위의 추인은 다른 의사 표시가 없는 한, 소급효과 인정되지 않는다 (23회)

** 추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약 시에 소급하여 그 효력이 생기지만 제삼자의 권리를

    해하지 못한다. (27회)

** 갑이 추인하면, 특별한 사정이 없는 한 임대차 계약은 계약 시에 소급하여 효력이

    발생한다. (30회)

 

 

2. 추인의 상대방 : 다 된다 ( 무권대리인 O, 상대방 O ,  전득자 O )

 

** 본인의 수인 상대방은 무권대리인, 상대방 그리고 상대방의 승계인

 

 < 기출 지문 >

** 무권대리행위의 추인과 추인거절의 의사표시는 무권대리인에게 할 수 없다 (23회)

**을과 계약을 체결한 병은 갑의 추인의 상대방이 될 수 없다 (28회)

 

3. 본인이 무권대리인에게 추인 -> 선의의 상대방은 철회 O

 

** 무권대리인에 대하여 추인을 한 경우, 상대방이 추인의 사실을 알 때까지는 상대방에게 대항하지 못함

    따라서 상대방은 추인의 사실을 알 때까지 철회 가능

 

 < 기출 지문 >

** 갑이 을에게 추인한 경우에 병이 추인이 있었던 사실을 알지 못한 때에는 갑은 병에게 추인이

    효과를 주장하지 못한다 (28회)

 

 

4. 일부 추인, 변경을 가한 추인, 조건을 붙인 추인 -> 상대방의 동의 X : 무효

 

** 갑이 계약의 일부에 대하여 추인을 하는 경우에는 병의 동의가 없는 한 추인의 효력은 없다

 

 < 기출 지문 >

** 갑이 매매계약의 내용을 변경하여 추인한 경우, 병의 동의가 없더라도, 추인의 효력이 있다 (21회)

** 무권대리행위의 일부에 대한 추인은 상대방의 동의를 얻지 못하는 한 효력이 없다 (26회)

** 갑이 임대기간을 단축하여 임대차 계약을 추인한 경우, 병의 동의가 없는 한 그 추인은

    무효이다 (30회)

 

5. 최고 : 선의 악의 불문 가능

5-1. 확답이 없다면 거절

 

** 병의 선의 악의 불문하고 최고권을 행사할 수 있음

** 상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 추인 여부의 확답을 최고할 수 있는 바,

    본인이 상당한 기간 내에 확답을 발하지 않는 경우에는 추인을 거절한 걸로 본다.

 

 <기출지문>

** 병이 갑에게 상당한 기간을 정하여 매매계약의 추인 여부의 확답을 최고하였나 갑의 확답이

    없었던 경우, 갑이 이를 추인한 것으로 본다 (21회)

** 상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 그 추인 여부의 확답을 최고할 수 있고, 본인이

     그 기간 내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다 (27회)

** 병이 계약 당시에 을에게 대리권 없음을 알았던 경우에는 병의 갑에 대한 최고권이 인정되지

    않는다 (30회)

** 병이 상당한 기간을 정하여 갑에게 추인 여부의 확답을 최고한 경우, 갑이 그 기간 내에 확답을

    발하지 않는 때에는 추인을 거절한 것으로 본다 (31회)

 

6. 철회 : 선의만 O -> 추인 전까지만 가능

 

** 철회권은 본인의 추인이 있기 전까지 행사할 수 있다

** 선의자만 철회권을 행사할 수 있다

 

 < 기출 지문 >

** 병이 계약 당시 을의 대리권 없음을 안 경우에는 갑의 추인 전이라도 매매계약을 철회할 수 없다 (22회)

** 무권대리인의 계약 상대방은 계약 당시 대리권 없음을 안 경우에도 본인에 대하여 계약을 철회할 수

    있다 (26회)

** 계약 당시에 대리권 없음을 안 상대방은 계약을 철회할 수 없다 (27회)

** 매수인의 지위 양도계약 체결 당시 을의 무권대리를 모른 병은 갑의 추인이 있을 때까지 계약을 철회할

    수 있다 (32회)

 

 

 

민법 제135조 (무권대리인의 상대방에 대한 책임)  ① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다. ② 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다.

7. 무권대리인의 책임 ( 민법 제135조 ① )

7-1 상대방의 선택에 따라 

7-2 무과실 책임

 

**  을은 대리권을 증명하지 못하고, 갑의 추인을 받지 못하는 경우, 상대방의 선택에 따라 무권대리인의

    책임을 부담한다. 

** 무권대리행위를 함에 있어서 을에게 과실이 없는 경우에도 무권대리인의 책임은 발생한다

 

 < 기출 지문 >

** 을이 대리권을 증명하지 못한 경우, 자신의 선택에 따라 병에게 계약을 이행하거나, 손해를 배상할

    책임을 진다 (21회)

** 무권대리행위가 무권대리인의 과실 없이 제삼자의 기망등 위법행위로 야기된 경우, 특별한 사정이

    없는 한 무권대리인은 상대방에게 책임을 ㄹ지지 않는다 (26회)

 

8. 제한능력자 -> 무권대리인의 책임 X ( 민법 제135조 )

 

** 을이 제한능력자인 경우, 병은 을에게 계약의 이행 또는 손해배상을 청구할 수 없다.

 

 <기출 지문 >

** 만약 을이 미성년자라면, 갑이 을의 대리행위에 대해 추인을 거절하더라도 병은 을에 대해 계약의

   이행이나 손해배상을 청구할 수 없다. (28회)

 

 

 

무권대리와 관련한 문제들은 암기할 사항이 많아서 우선 상기의 필수 암기사항을 확실히 외우고, 지문을 해결해야 합니다.

특히 최고의 경우 선의, 악의 불문이고, 철회의 경우 선의만 추인 전까지 가능하다는 지문을 확실하게 암기하셔야 합니다. 제한 능력자의 경우 대리는 가능하지만 무권대리 시 책임은 없다는 부분도 혼동이 올 수 있습니다.

그리고 추인 시 소급효라는 부분도 지문을 그렇듯 하게 꾸미면 순간적으로 시험장에서 헷갈릴 수 있는 부분이기에 정확히 암기를 하시고 지문을 읽어야 실수를 피할 수 있습니다. 

 

무권대리 관련한 문제는 내용 자체가 어렵지는 않지만 암기할 내용이 좀 많아서 보통 부담을 느끼지만, 상당히 빈출 테마이니 준비를 철저하게 해서 득점해야 합니다.